Являются ли отношения председателя правления с товариществом собственников жилья трудовыми
Житель многоквартирного дома обратился в Госжилинспекцию с жалобой, что председателю ТСЖ незаконно платят зарплату по трудовому договору. Жалоба привела к длинному судебному процессу. Рассказываем о судебном деле и позиции ВС РФ по вопросу, являются ли правоотношения председателя правления с ТСЖ трудовыми.
Орган ГЖН считает заключение трудовых договоров с председателем правления ТСЖ нарушением
Одно из ТСЖ в Великом Новгороде в 2011 году заключило трудовой договор с собственником на выполнение работы председателя правления товарищества. Договор продлевался раз в два года, а оплата труда председателя указывалась в смете доходов и расходов ТСЖ на основании протоколов общих собраний его членов.
Также с председателем товарищества были заключены трудовые договоры на выполнение функций делопроизводителя и диспетчера. Такое положение дел не понравилось жительнице дома, и она подала жалобу в орган ГЖН.
Заявительница утверждала, что вопрос о выплате заработной платы председателю ТСЖ не выносился на общее собрание собственников или членов товарищества. Вместо этого, в нарушение требований закона, размер этой зарплаты включался в смету доходов и расходов на год. Также жительница дома считала незаконным, что председатель совмещает несколько должностей в ТСЖ.
Орган ГЖН провёл проверку и установил, что выплата председателю зарплаты и совмещение им должностей нарушают п. 11 ч. 2 ст. 145 и ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
Товариществу собственников было выдано предписание об устранении нарушений:
- прекратить работу председателя по трудовому договору и получение им зарплаты;
- не оплачивать ему работу в качестве диспетчера и делопроизводителя;
- провести общее собрание членов ТСЖ (ОСЧ) и утвердить на нём размер вознаграждения председателя за работу.
Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски
Понятие и признаки трудовых правоотношений изложены в ТК РФ
ТСЖ с такой позицией органа ГЖИ не согласилось и подало иск в суд, чтобы оспорить законность предписания. Истцы утверждали, что требования надзорного органа не исполнимы, поскольку работа председателя ТСЖ может быть оформлена только трудовым договором.
О размере вознаграждения председателя жители дома могли узнать из проекта сметы доходов и расходов ТСЖ, которая предварительно размещалась в общедоступном месте.
Суд первой инстанции, рассматривая иск, отметил, что выбор председателя правления ТСЖ относится к компетенции правления товарищества, если Устав не относит такой выбор к вопросам, которые решают на ОСЧ. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с другой работой в товариществе по трудовому договору (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания членов ТСЖ также относится вопрос об определении размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя. Поскольку это «вознаграждение», а не зарплата, то этот факт также указывает на отсутствие трудовых отношений между товариществом и членами правления (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
В работе председателя ТСЖ нет характерных признаков трудовых правоотношений: у него нет должностных обязанностей и внутреннего трудового распорядка, нет работодателя (ст.ст. 15, 56 ТК РФ). Как отметил суд, «в сфере товариществ собственников не может быть трудовых отношений».
Вопрос о возложении на председателя ТСЖ дополнительных обязанностей – делопроизводителя, бухгалтера, кадровика, диспетчера и других – должен решаться на ОСЧ. Тогда же утверждается вопрос об увеличении вознаграждения председателя, а не о назначении ему дополнительной платы и заключение нового трудового договора.
Суд первой инстанции сделал вывод, что предписание органа ГЖН соответствует требованиям законодательства, и отклонил иск ТСЖ.5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья
В жилищном законодательстве нет прямого запрета на заключение трудового договора с председателем тсж
Товарищество собственников жилья подало в суд апелляционную жалобу, утверждая, что судья неправомерно признал, что между председателем ТСЖ и товариществом отсутствуют трудовые отношения. В жилищном законодательстве нет прямого запрета на заключение трудового договора с председателем тсж.
Апелляционный суд, проанализировав ситуацию, пришёл к выводу, что орган ГЖН в своём предписании действительно превысил полномочия и вмешался в трудовые правоотношения, потребовав расторгнуть трудовой договор с председателем и не оплачивать его труд.
Требование созвать ОСЧ и утвердить размер вознаграждения председателю суд также счёл неисполнимым, поскольку на день вынесения предписания смета доходов и расходов на год уже была фактически исполнена. Основываясь на этих выводах, суд признал требования Госжилнадзора незаконными и отменил решение первой инстанции.
Вс рф определил, что отношения председателя правления с тсж не носят трудовой характер
Спор перешёл в Верховный суд РФ, куда орган Госжилнадзора подал кассационную жалобу. ВС РФ пришёл к заключению, что апелляционная инстанция основывала свои выводы на неверном толковании норм законодательства.
Замещение должности председателя товарищества собственников зависит от членства в правлении и в товариществе, а, следовательно, от наличия права собственности в многоквартирном доме (ч.ч. 1, 3 ст. 143, ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Это сфера жилищного, а не трудового законодательства.
Размер вознаграждения главе правления определяют члены ТСЖ (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Собственники, которые входят в правление товарищества, не могут работать там по трудовому договору, это запрещено ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, и запрет распространяется в том числе на председателя товарищества.
ВС РФ однозначно отметил, что отношения председателя с ТСЖ не носят характер трудовых и орган ГЖН имел право в них вмешиваться, поскольку:
- Товарищество собственников жилья – это форма самоорганизации граждан для управления общим имуществом.
- Члены правления ТСЖ и его председатель, являясь собственниками помещений в доме, действуют в интересах всех собственников, в том числе в своих, а не в интересах работодателя.
- В ТСЖ отсутствует лицо, которое можно было бы квалифицировать в качестве работодателя, поэтому отношения председателя с ТСЖ не могут считаться трудовыми – они не отвечают требованиям ст. ст. 20, 56, 57 ТК РФ.
Неверный вывод предыдущего суда о трудовых правоотношениях товарищества с председателем правления повлиял на исход разбирательства, поэтому ВС РФ направил судебное дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию с учётом изложенной позиции ВС РФ.О дисквалификации руководителей ТСЖ и УО по разным статьям КоАП РФ
На заметку
Согласно кассационному определению ВС РФ № 84-КА19-1, председатель правления ТСЖ:
- Действует в своих интересах и интересах других собственников помещений в доме.
- Не имеет работодателя.
- Не может получать заработную плату за свою работу.
- Не может работать в ТСЖ по трудовым договорам, совмещая разные должности согласно штатному расписанию.
Председатель правления, избранный его членами, получает вознаграждение за свою работу. Размер вознаграждения утверждается на общем собрании членов ТСЖ, а затем он включается в проект сметы доходов и расходов товарищества.
Если председатель ТСЖ также выполняет для товарищества функции делопроизводителя, бухгалтера или иного специалиста, то на общем собрании членов ТСЖ должно быть утверждено увеличение вознаграждения такого собственника за работу.
Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/10655/yavlyayutsya-li-otnosheniya-predsedatelya-pravleniya-s-tszh-trudovymi
Что нужно знать о работе председателя ТСЖ многоквартирного дома?
2017-05-19T14:17Z
2017-05-19T14:25Z
https://realty.ria.ru/20170519/408604470.html
https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40692/69/406926976_0:149:3000:1850_1036x0_80_0_0_4cc3f8e4626d7656ba74cf33444c44.jpg
Недвижимость РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Недвижимость РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
19 мая 2017, 14:24
Председатель – всему голова. Поэтому к выбору “головы” товарищества собственников жилья нужно отнестись с особым пристрастием, ведь от его работы зависит благополучие всего дома. К чему должен быть готов кандидат в председатели ТСЖ, читателям сайта “РИА Недвижимость” рассказал заместитель начальника жилищного отдела АО “ВК Комфорт” Анатолий Соколов.
В полномочия председателя ТСЖ входит также участие в хозяйственной деятельности от имени юрлица. На него распространяются положения статьи 53.1 ГК РФ об ответственности за ущерб, причиненный самому ТСЖ. В ЖК РФ ответственности органов управления товариществом не предусмотрено. Но они могут быть отражены в уставе.
В Российском законодательстве никак не оговаривается ответственность председателя за вред, причиненный ТСЖ неэффективным управлением, но это и не исключает его ответственности за бездействие или действие в конкретных ситуациях.
Так как устав ТСЖ – это его основной закон и менять его условия можно на основании решения общего собрания, целесообразно внести в устав ответственность председателя ТСЖ и прописать:
- какую ответственность несет председатель за конкретные действия (например, штраф за несвоевременное предоставление или сокрытие информации о движении денег на счете ТСЖ);
- председатель несет полную материальную ответственность, если его действиями ТСЖ будут причинены убытки (например, если некачественно будет произведён ремонт и нужно будет устранить недоделки или недостатки, за это отвечает председатель, который, в свою очередь, имеет право взыскать стоимость недостатков с контрагентов, произведших ремонт).
Персональная ответственность председателя может быть предусмотрена за такие нарушения, как сокрытие или искажение информации о деятельности ТСЖ, за убытки, возникшие у собственников в результате принятия необоснованных решений и т.д.
Обеспечение выполнения решений правления ТСЖ в многоквартирном доме требует от председателя полноценной отдачи.
Опираясь на личный опыт председателя правления ТСЖ в одном из регионов нашей страны, могу констатировать следующее: решение вопросов связанных с осуществлением комфортных, безопасных условий проживаний в МКД, вопросов с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями потребуют погружения в данный процесс, как говорится, “с головой”, делится личным опытом заместитель начальника жилищного отдела АО “ВК Комфорт”.
Планирование и разработка смет доходов и расходов на соответствующий год с последующим вынесением на утверждение общему собранию членов товарищества; организация и проведение определенного вида работ и услуг; контроль за выполнением условий договоров сторонами; подготовка отчета о финансовой деятельности; контроль за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов – и это далеко не полный перечень обязательных требований к деятельности правления ТСЖ и председателя правления в частности.
Нужно понимать, что работа с людьми, собственниками помещений в МКД требует от правления товарищества определенного отношения. От выстроенной вертикали зависит и поставленный результат и атмосфера в доме.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Как правило, срок полномочий председателя ТСЖ ограничен двумя годами.
Если действующий председатель всех устраивает и собственники хотят его переизбрать, то правление товарищества собственников жилья созывает собрание членов правления. В повестку вносится вопрос о выборе председателя правления ТСЖ.
Если большинством членов правления ТСЖ будет утверждено решение о выборе действующего председателя, в этом случае полномочия председателя правления ТСЖ продлеваются.
Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно.
Он также подписывает платежные документы (например, обслуживающая организация по вывозу мусора с территории МКД направляет акт выполненных работ и счет на оплату к подписанию и оплату), совершает сделки (например, сделки с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг), разрабатывает и выносит на утверждение общему собранию членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положение об оплате их труда.
Полномочия выбранного председателя правления ТСЖ оформляются протоколом общего собрания членов товарищества. Деятельность председателя ТСЖ регламентируется нормами ст. 149 ЖК РФ.
Процедура выбора председателя Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ) и порядок выбора председателя ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. В свою очередь, правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества.
Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Как видно из норм ЖК РФ, председателем товарищества может быть исключительно собственник помещения в многоквартирном доме, в котором было создано ТСЖ.
Действующее законодательство не предусматривает таких требований к кандидатам председателя товарищества.
Наличие у будущего председателя правления товарищества образования и знаний в области жилищного права облегчит процедуру организации и дальнейшей регистрации ТСЖ как юридического лица в налоговых органах.
Поможет более оперативно принимать те или иные решения, отнесенных к компетенция правления ТСЖ. Исчезает необходимость обращения за консультациями в адрес специалистов жилищного права.
Что определенно экономит время и денежные средства собственников помещений.
Мониторинг многоквартирных домов, в которых создано ТСЖ, показывает, что подавляющим большинством председателей правлений ТСЖ являются молодые активные люди в возрасте от 30-ти лет.
К личностным качествам председателя правления товарищества можно отнести стремление улучшить состояние МКД и сделать свой дом отличным от других, умение организовать собственников помещений к проведению общих собраний и донести до них рабочие ситуации.
Важным личностным качеством председателя правления ТСЖ является умение слушать и слышать собственников, своих соседей, а затем реализовать или довести до завершения услышанное.
ЗаконодательствоТСЖЖильеПолезноеF.A.Q. – Полезное
Источник: https://realty.ria.ru/20170519/408604470.html
Тсж без
Чем ТСЖ отличаются от ТСН и как решать проблемы с подставными лицами и управляющими компаниями, узнал Sobesednik.ru.
В Москве ТСЖ (теперь они называются ТСН) все меньше, а в регионах эта форма управления многоквартирными домами по-прежнему достаточно распространена. И по-прежнему актуальны наболевшие вопросы: что делать, если жители недовольны работой председателя, как его сместить?
Sobesednik.ru попросил прояснить ситуацию Валерия Новикова, начальника управления юридического сопровождения НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль”».
Главный рычаг — общее собрание
— Представим ситуацию: жители недовольны работой председателя ТСЖ, завышенными счетами, отчислениями на оплату работы правления… Есть ли временные рамки, когда можно избавиться от такого председателя? Или все строго расписано — избрали не меньше, чем на, скажем, три года?
— Нет, переизбрать правление или председателя можно в любое время. Главное соблюсти следующие условия: первое — внимательно изучить устав вашего ТСЖ.
Там должно быть прописано, решается ли вопрос о переизбрании председателя анием только членов правления или общим собранием всех членов ТСЖ.
А также уточнить (если вопрос решается исключительно на общем собрании), позволяет ли ваш устав принимать такие решения с помощью заочного ания.
— Есть еще нюанс: члены ТСЖ — это не всегда все собственники дома. Иногда бывает так: ТСЖ создано, но не все собственники квартир стали его членами. Правомочно ли такое ТСЖ?
— Правомочно, если ТСЖ было создано решением общего собрания, на котором 50% собственников (по площади) проало за такую форму управления. При этом надо понимать, что среди собственников (как членов ТСЖ, так и не членов) все время происходит текучка: кто-то продал квартиру, кто-то ее купил…
Новый собственник, возможно, станет членом ТСЖ и будет внесен в реестр его членов, а возможно, и нет… Как только создается ситуация, когда среди членов ТСЖ меньше 50% собственников дома — ТСЖ становится неправомочным.
Жителям, не слишком довольным работой своего ТСЖ, рекомендую контролировать этот процесс.
Если неприватизированных квартир больше…
— Нередка и такая ситуация: в доме больше половины квартир не приватизированы. То есть их собственником являются местные власти. И, как правило, они навязывают остальным собственникам удобную для себя управляющую компанию. Иногда такая УК работает качественно, но много бывает и нареканий. Сменить ее так же сложно, как и председателя ТСЖ.
— У собственников, повторяю, есть право в любой момент изменить способ управления.
Но в вашем примере жители столкнутся со следующими сложностями: если у муниципалитета в собственности 50% (по площади квартир дома), остальные собственники становятся заложниками решений местных властей.
И тут у них один путь — фиксировать некачественное предоставление услуг и другие недочеты УК, жаловаться на это в госжилинспекцию или в прокуратуру. У госжилинспекции есть право менять УК, в том числе по суду.
Если в собственности у владельцев квартир больше (хотя бы на полпроцента) площади дома, тут надо внимательно изучить договор, на основании которого УК работает с вашим домом — что там прописано, какие работы, какая годовая смета… В случае смены УК собственникам придется выплатить прежней управляющей компании убытки (она же планировала обслуживать дом, потратила какие-то средства на приобретение необходимых материалов и тому подобное).
Валерий Новиков / Кадр «Первого канала»
— Многие помнят, как управы в Москве создавали ТСЖ — кто-то становился подставным лицом, а обслуживание дома вели, как и раньше, ДЕЗы. В столице таких уже не осталось, но из регионов приходят жалобы. Как переломить эту тенденцию создавать карманные фирмы «для своих»?
— Совет один — общее собрание. Даже если у собственников меньше 50% по площади, общее собрание может записать, что, скажем, владеющий 50% муниципалитет против ликвидации ТСЖ, а остальные собственники (физические лица) — за.
Есть при этом у вас накопилось множество претензий к ТСЖ, советую оформить их письменно и с этими бумагами обратиться в ГЖИ или в прокуратуру.
Они проведут проверку и по ее результатам примут решение или в крайнем случае обратятся в суд.
В ЖК все расписано подробно
— В Жилищном кодексе целый раздел посвящен ТСЖ. Но сейчас появились еще какие-то ТСН. Что это такое?
— Это товарищества собственников недвижимости. В Жилищном кодексе РФ действительно целый раздел (раздел 6) посвящен ТСЖ. Все возможные процедуры при такой форме управления подробно описаны в статьях 135–152 ЖК РФ. Конкретно о создании ТСЖ — в ст. 136, а о выборах председателя ТСЖ и членов правления — в ст. 144–148.
Теперь о ТСН. Товарищества собственников недвижимости возникли летом 2014 года, когда были внесены изменения в Главу 4 Гражданского кодекса РФ.
Этими изменениями ТСЖ, в сущности, как организационно-правовая форма для регистрации нового юрлица были ликвидированы в России . Но они продолжали существовать. И ничего в этом незаконного нет, если ТСЖ было создано до того, как эти изменения вступили в силу.
Правда, если ТСЖ приходится по какой-либо причине проходить перерегистрацию, оно уже должно быть зарегистрировано как ТСН.
По сути отличий между этими двумя формами никаких нет, кроме того что некоторые — более привлекательные — права были даны ТСЖ (в смысле налогообложения и так далее).
Например, ТСЖ было дано право работать по упрощенной системе налогообложения, а ТСН — нет.
Но сейчас, после того, как в 2016 году вступили в силу новые изменения в ГК РФ, ТСЖ и ТСН уравняли в правах, — заключил эксперт в комментарии для Sobesednik.ru.
Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20160503-tszh-bez-glavnogo-tovarishcha-kak-pereizbrat-predsedatelya
Порядок смены председателя ТСЖ
Товарищество собственников жилья – структура, формируемая для решения текущих проблем жилого дома. Его задачи – представлять интересы собственников, обеспечивать порядок и комфорт.
На практике нередки ситуации, когда руководство организации пользуется своим служебным положением, расхищает собранные средства и игнорирует просьбы жильцов.
Чтобы остановить беспредел, нужно воспользоваться алгоритмом, который позволит переизбрать председателя ТСЖ.
Как проверить работу ТСЖ?
Основная задача товариществ – обеспечение хозяйственных нужд дома и прилегающей к нему территории. Это некоммерческие организации, создаваемые для представления интересов жильцов. У них имеется Устав, определяющий порядок ведения деятельности и срок полномочий председателя. Как правило, последний избирается на период в два года.
В задачи председателя ТСЖ входит следующее:
- обеспечивать бесперебойное функционирование коммуникаций;
- участвовать в согласовании бюджета некоммерческой структуры;
- реагировать на просьбы и пожелания жильцов;
- взаимодействовать с органами местной власти;
- нанимать подрядчиков для выполнения ремонтных работ;
- вести работу с неплательщиками и т.д.
Чтобы проверить работу председателя, достаточно оценить состояние жилья. Если подъезд не убран, на стенах облупилась штукатурка, свет не горит, лифт нуждается в ремонте, но с квартировладельцев регулярно взимаются взносы, вероятно, львиная их доля идет в карман руководства ТСЖ.
Другой способ проверки – изучить финансовую документацию органа, которую жильцам обязаны предоставить по первому требованию. Из состава квартировладельцев можно создать ревизионную комиссию, которая будет участвовать в управлении домом, составлении смет и отслеживании движения денежных средств.
Как «свергнуть» руководство ТСЖ?
Существует два способа, как сменить председателя ТСЖ:
Инициировать общее собрание жильцов дома
Если работа председателя вызывает вопросы и недоумение у многих соседей, можно организовать собрание, где будет предложена кандидатура преемника. Необходимо придерживаться правил, изложенных в ЖК РФ.
Недостаток способа – трудоемкость. Инициатору будет необходимо провести разъяснительную работу, уведомить жильцов, подготовить повестку собрания. На практике использование этого метода затруднено из-за низкой активности граждан.
Обратиться в надзорные органы
Сместить председателя полномочны внешние контролирующие инстанции. Можно направиться в отделение жилищной инспекции, изложить жалобы письменно и инициировать проверку работы руководителя.
Второй вариант, как снять текущего председателя ТСЖ быстро и грамотно, – обратиться в «свое» отделение ИФНС. Этот метод применим если жильцы подозревают, что управленец использует «черные» схемы: нанимает подрядчиков без договоров, берет откаты и т.д. Если аудиторская проверка ТСЖ выявит, что фискальное законодательство нарушалось, руководителя решат убрать с должности.
Самый радикальный вариант – обращение в Прокуратуру и суд. Этот метод применим, если руководство товарищества грубо нарушило нормы ЖК РФ, а его неправомерные действия привели к материальному ущербу для собственников. Например, лопнули трубы, в зимние морозы дом остался без отопления и т.д.
Скачать (zhaloba-na-tszh-v-prokuraturu.doc, 29KB)
Чтобы обратиться в контролирующие инстанции, необходимо иметь доказательства, что действующий председатель товарищества осведомлен о недовольстве квартировладельцев его работой. Жильцам нужно предоставить письменный отказ руководства ТСЖ в рассмотрении вопроса или сослаться на показания свидетелей личной встречи с управленцем, в ходе которой он отрицал свою вину.
Смена руководства: порядок действий
Как снять председателя ТСЖ на общем собрании? Следует придерживаться алгоритма, предусмотренного нормами ЖК РФ:
- выбрать кандидатуру преемника;
- провести предварительную агитацию;
- назначить дату выборов;
- оповестить членов товарищества;
- провести ание;
- посчитать результаты и зарегистрировать в ИФНС.
Для смены руководства товарищества инициативная группа проводит разъяснительную работу среди жильцов. Она агитирует в пользу новой кандидатуры управленца и приводит доказательства некомпетентности действующего председателя. Это могут быть бухгалтерские документы, фото- и видеоматериалы, подтверждающие бедственное состояние коммуникаций.
Смена председателя ТСЖ и решение других вопросов собранием жильцов регламентирована ст. 146 ЖК РФ. В ней говорится, что инициатор мероприятия должен уведомить о нем всех членов товарищества. Он передает письменное сообщение под роспись или направляет заказным письмом. Раздача оповещений должна быть окончена не позднее, чем за 10 дней до события.
В уведомлении обязательно прописывается:
- ФИО собственника-инициатора;
- место и время проведения собрания;
- повестка дня – увольнение председателя.
Важно! Инициатор не вправе выносить на обсуждение иные вопросы, кроме тех, что были указаны в повестке дня.
Согласно ст. 146 ЖК РФ, собрание признается состоявшимся, если в нем приняли участие не менее половины жильцов дома. Как уволить председателя в ходе встречи? Нужно набрать простое большинство в пользу его преемника.
Регистрация результатов ания
После проведения собрания смещенный председатель передает дела своему преемнику, избранному большинством . Вновь избранный руководитель должен зарегистрировать результаты выборов в ИФНС. Для этого ему следует подать пакет документов, куда входит:
- копия его общегражданского паспорта;
- протокол результатов выбора;
- Устав ТСЖ;
- квитанция о перечислении пошлины (800 рублей);
- заявление по форме Р14001.
Результаты перевыборов председателя ТСЖ оформляются протоколом. В верхнем левом углу указывается наименование товарищества и дата проведения ания.
Ниже прописываются вопросы, которые поднимались на мероприятии. Они должны соответствовать ранее подготовленной повестке дня. По результатам ания секретарь собрания заполняет три графы напротив вопросов: количество проавших «за», «против» и воздержавшихся от ответа.
Документ подписывается смещаемым председателем (или действующим заместителем) и секретарем собрания.
Срок рассмотрения пакета документов в ИФНС – не более недели. Если фискальный орган не заметит ошибок и неточностей, он зарегистрирует нового управленца. Если налоговики обнаружат погрешности, они дадут обоснованный отказ, и товарищество сможет повторного обратиться после их устранения.
Когда налоговая зарегистрирует результаты выбора жильцов, сменившему председателю передается бухгалтерия. Он начинает свою деятельность и выстраивает отношения с подрядными организациями.
Процесс смены председателя заканчивается составлением приказа. Это бумага, делающая работу нового управленца легитимной. В нем прописываются паспортные данные избранного руководителя и контактные сведения товарищества. Бумага заверяется секретарем ТСЖ, членами правления и самим преемником, вступившим в новую должность.
Важно! Приказ должен сохраняться в офисе ТСЖ. Его обязаны предоставлять для ознакомления любому квартировладельцу по первому требованию.
Чтобы избежать вопросов и недомолвок, о произошедшей «рокировке» нужно уведомить жильцов дома. Возможно, они не присутствовали на собрании и не знают последних новостей. Самый простой способ известить собственников – вывесить копии приказа в подъездах на видное место. Если у жильцов возникнут дополнительные вопросы, они смогут получить на них ответы в офисе ТСЖ.
Источник: https://zpp.guru/zhkx/smena-predsedatelya-tszh/
Права и обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах
05.11.2018
Управление объекта недвижимости может происходить по двум схемам – его передают на баланс управляющей организации которая самостоятельно подписывает контракты с поставщиками различных услуг, определяет текущие задачи и занимается поиском их решения. Во втором случае – все подобные функции осуществляет товарищество собственников – некоммерческая структура, сформированная по итогам собрания жильцов. Все решения принимаются коллективно и на их реализацию тратятся средства, размер которых, установлен самими владельцами недвижимости. Многие жилые сообщества сталкиваются с вопросом поиска лучшей кандидатуры на место главного человека в подобной системе. Не исключено, что им можете стать именно Вы. Поэтому важно знать, кто может быть назначен председателем правления тсж многоквартирного дома, какие его права и обязанности, должностное он лицо нет?
статьи
Суть создания ТСЖ
Структура формируется для более качественного менеджмента по управлению строением, где проживает большое количество людей. Собственники квадратных метров могут участвовать в устранении текущих проблем, вносить свои коррективы в схему, самостоятельно решать, когда проводить капитальный ремонт или обустраивать дополнительные блага.
При этом квартплата выплачивается не сторонней компании, которая распоряжается ею по своему усмотрению, а остается на общем счете и направляется в зависимости от потребностей.
Естественно, основная часть жильцов не может бросить основное место работы или не желает участвовать в тонкостях регулирования бытовых вопросов. Поэтому на общем собрании выбирается управляющий орган, из самых инициативных, грамотных и юридически подкованных личностей.
Разница ТСН и ТСЖ
Первая аббревиатура включает в себя собственников не только жилых помещений, но и не жилых (коммерческие помещения, подземный паркинг и т.д.)
Основная задача товарищества собственников недвижимости заключается в распоряжении мест, не предназначенных для жилья. Для создания такого членства необходимо больше половины проавших «за».
Особенности создания
Чтобы собрать ТСЖ – организовывается общее собрание проживающих в многоэтажке, после чего положительно должно проать не менее 50 процентов присутствующих. В случае положительного результата следует госрегистрация юридического лица.
Процесс формирования тсж делится на этапы:
выбор инициативной группы, которая будет проводить беседу с жильцами, доносить до них суть системы, расклеивать объявления и в итоге созывает на собрание;
на общем совете следует донести преимущества и целесообразность создания товарищества, после чего провести ание. Обычно жильцы отдают голоса открыто и результаты объявляются сразу;
далее – регистрируется тсж и открывается личный расчетный счет в банке.
Тсж – рычаг управления многоквартирным домом
Представители правления составляют план на год по расходу выплаченных жильцами средств, находят поставщиков услуг, защищают интересы МКД во всех структурах, в том числе и государственных организациях. Они занимаются подбором специалистов, которые будут проводить нужные ремонтно-восстановительные работы.
Для рассмотрения особо важных вопросов, собирается коллективное собрание, где все желающие могу выразить свою точку зрения. Полный комплекс обязанностей членов администрации отражается в регламенте товарищества. Также избирается и председатель тсж, в полномочия которого входит эффективный надзор за всем происходящим.
Его функции прописаны в отдельных статьях ЖК РФ и в том же домовом статуте.
Председатель ТСЖ
Должность руководителя ТСЖ, как правило, исполняет человек, обладающий авторитетом, ярко выраженными качествами лидера, способный быстро принимать решения.
Обычно, это собственник, который постоянно проживает в МКД, знает все его проблемы и недостатки.
Возлагать эту функцию на человека, ответственного, обеспеченного, но сдающего свое жилье или постоянно отсутствующего дома, нет никакого смысла.
Желательно, чтобы у главы администрации было высшее образование, а лучше – в области юриспруденции или финансов. Приветствуется опыт работы на руководящих должностях. Оценивается также коммуникабельность, стрессоустойчивость, умение выдерживать давление, быстро и эффективно решать вопросы, регулировать конфликты и объективно реагировать на жалобы и претензии жильцов.
Периодичность и срок полномочий председателя прописан в уставе ТСЖ. Решение обо всех назначениях записывается в соответствующих протоколах проведенных сборов.
Что входит в обязанности председателя ТСЖ
В ЖК РФ к главе управляющему группы прописаны критерии в общем виде, более конкретно они оговариваются исходя из ситуации в определенном многоэтажном доме.
То, что входит в ответственность и обязанности председателя тсж, фиксируется в специальном своде правил и требований, подлежащем последующему утверждению. Но как правило, во всех домах проблемы, а соответственно и действия руководителя, схожи.
Председатель правления должен разбираться в нормах жилищного кодекса, быть юридически подкованным, уметь грамотно вести переговоры с различным структурами.
Председатель ведет учет и контроль исполнения условий, прописанных в контрактах с обслуживающими фирмами, следит за исправностью домового оборудования, порядком территории, ходом ремонтных работ и т.д.
Эффективное исполнение всех вышеперечисленных дел возможно только при ежедневном планировании и постоянном пребывании в границах дома и его территории.
Права руководителя правления
Для исполнения непосредственных функций, глава снабжается рядом полномочий. Он может представлять дела мкд в суде без доверенности, а также:
фиксировать соглашения с обслуживающими фирмами;
обеспечивать контроль за пользованием жильцами общедомовых площадей;
присутствовать в квартире владельца для устранения возникшей аварии;
распределить обязанности между всеми участниками правления;
отправить себя в отставку.
Ответственность
В случае когда руководитель не выполняет в полной мере свои обязательства, то его можно переизбрать досрочно. Если он потратил общедомовые финансы на личные нужды, их можно изъять обратно, обратившись в суд. При весомом нарушении, обвиняемая личность будет наказана согласно Уголовному кодексу.
Председатель в ответе за:
ведение грамотной и своевременной отчетности;
хранение документов;
соблюдение всех норм, указанных в уставе;
своевременное внесение средств за коммунальные услуги всеми проживающими.
Также руководитель должен, в сроки установленные законодательством, давать все интересующие данные собственникам
Особенности отчетности
Если председатель тсж является должностным лицом, обязан ли извещать жильцов обо всех совершенных расходах? Разумеется, да.
Все потраченные средства фиксируются и подтверждаются документально. Необходимо это для отчета как перед плательщиками, так и перед налоговыми органами. Особенное значение денежные потоки имеют в случае, если их не хватает. Тогда правильная подача информации и прозрачная бухгалтерия, помогут убедить в необходимости увеличить сбор и при этом не вызвать недовольства окружающих.
Структура отчета
Отчетные документы подписываются начальником и участниками совета, после чего хранятся не менее пяти лет. Бумаги включают:
состав органа управления, Ф.И.О. и подписи;
мероприятия, на которые велся сбор средств;
реализованные работы и потраченные деньги;
список оформленных за год договоров.
Проверку данного документа выполняет ревизионная служба, выбранная в рамках первого собрания товарищества. Обозначенные люди выявляют неправомерные или необоснованные траты и подводят итоги.
Превышение полномочий управляющим
Если председатель тсж не добросовестно выполняет свои обязанности и превышает полномочия, ущемляя при этом жильцов, следует незамедлительно принимать меры.
Недовольство могут выразить как заявитель в единственном числе, так и группа лиц. Однако стоит понимать, что коллективная жалоба будет рассмотрена с большей вероятностью. Нести данную бумагу необходимо в суд, инициативной группе правления ТСЖ или жилищную инспекцию. Председатель правления сменяется путем самоотвода, либо на перевыборах на ОСС.
При этом в статуте должен быть упомянут пункт, относительно того, как поступать в случае неисполнения главой дома его полномочий, правила разрыва контракта или удержание выплат заработной платы.
Увольнение с должности обоснованно при:
принятии серьезных решений без ведома и согласия проживающих;
невыполнение предписанных норм;
кражи имущества, предназначенного для различных целей дома.
Способы выхода из товарищества
ТСЖ – некоммерческая организация, поэтому вступают и выходят из нее по собственной инициативе. Происходят подобные действия исключительно по письменному заявлению. Допустим, выход даже одной квартиры. Но при этом, жильцам необходимо самостоятельно заключать договора о предоставлении услуг. Как правило, в договоре прописываются расходы.
Если из слаженной системы захотел выйти весь дом, есть два способа осуществления задуманного: реорганизация и ликвидация. Право на выход прописано в статье 140 ЖК, а решение принимается только на общем собрании.
Реорганизация возможна в случае, когда в тсж было задействовано сразу несколько мкд, по итогам данной процедуры, общая система может распасться и у каждого здания будет свое товарищество.
Порядок подачи документов несложный. На имя председателя пишется заявление, где подробно излагается причина и инициатива выхода. Все последующие бумаги готовит общество. Выход возможен при полном погашении текущих долгов и оплате счетов за период, предшествующий уходу.
Важно помнить, что заявление подается именно обществу владельцев жилья.
Способы управления домом
Есть несколько типов хозяйствования и жильцы могут выбрать любой подходящий:
Управляющая компания.
Домоуправление осуществляют сами жильцы.
Объединение жителей осуществляет правление.
Выбор всегда зависит от многих факторов. Это и платежеспособность проживающих, и состояние строения, и дисциплина, и количество квартир.
УК
Управляющая компания работает по договору с многоквартирным зданием, заключает контракты на предоставление услуг, при этом самостоятельно представляя интересы дома. УК имеет свои плюсы и минусы:
все работы проводят профессионалы своего дела, которые справляются с задачами лучше, нежели сами жильцы;
большую часть обязанностей и решение важных вопросов проживающие перекладывают на плечи сторонней организации;
при возникновении срочных трат в большом количестве, в первую очередь УК расходует средства со своего счета и только потом выпрашивает выплаты у жильцов;
с другой стороны, управляющая компания – это наиболее дорогой способ вести хозяйство;
работники не являются жильцами конкретного дома. Поэтому не так заинтересованы в его благополучии.
Товарищество собственников жилья
Для большинства домов, естественно, лучшим вариантом является тсж.
При такой форме организации, работники, участники инициативной группы и руководитель в любое время могут переизбираться, если они не отвечают всеобщим требованиям.
Все задействованные люди имеют свой интерес, так как обитают в доме, а соответственно стараются улучшить условия проживания. Всю работу контролирует ревизионная комиссия.
Минус у такой системы все же имеется. Если возникли проблемы с незаконной растратой средств, планируются перевыборы членов правления или председатель мкд не справляется со своими обязанностями – бумажная рутина может занять довольно продолжительное время.
Наем управляющего
Не всегда среди проживающих в доме людей, найдется тот, кто будет идеально подходить под место председателя.
Не все могут занимать данную должность из-за своих внутрисемейных ситуаций, основной работы, отсутствия желания и др.
В этом случае нанимается человек со стороны, не проживающий в данном многоквартирном строении. С ним заключается контракт, в котором подробно указываются все направления деятельности.
Нюансы
Работа управляющего и сфера влияния председателя подобны, но отличие в них все-таки имеется.
Руководитель правления фиксирует задачи, контролирует работу, проводит заседания и выполняет представительскую функцию, в то время как управляющий – полностью самостоятельно взаимодействует с государственными структурами, жильцами дома и компаниями, предоставляющими услугами, делая работу системы тсж слаженной. В одном здании сразу могут быть оба должностных лица, но второй при этом будет в подчинении у первого.
Оформление трудовых отношений с руководителями
Все права и обязанности председателя правления прописаны в уставе ТСЖ. В нем излагаются зона его ответственности, величина платы за труд, правила, сроки переизбрания или отставка с должности. Любые изменения статуса проходят повторную регистрацию.
Заключение
Создание товарищества происходит в присутствии всех жителей многоквартирного дома. Следует понимать, что вся ответственность ляжет на самых инициативных, образованных, подкованных, добросовестных, подвижных и способных принимать решения людей.
Если таковых в Вашем жилищном коллективе не имеется – следует хорошо подумать, стоит ли заводить домовую систему без привлечения управляющей компании.
Быть руководителем правления ТСЖ – сложная задача.
Кроме моральной стороны вопроса, которая требует стрессоустойчивости, адекватности, выслушивания и фильтрование жалоб и недовольств, человек должен быть коммуникабельным, с легкостью заключать выгодные договоры на предоставление услуг, следить за их исполнением и качеством, решать все юридические вопросы, в том числе в суде, если этого потребует ситуация.
За проделанную работу, председатель может получать ежемесячную плату, но, как правило, все делается на добровольных началах. Правильное распределение средств, умение регулировать и контролировать все процессы слаженной коммунальной системы помогут поддерживать дом в надлежащем состоянии.
<
Источник: http://vysota-service.ru/news/articles/prava-i-obyazannosti-predsedatelya-tszh-v-mnogokvartirnykh-domakh/
