Виды объектов недвижимости

Квартиры, дома, виллы и апартаменты в Испании – все основные виды объектов недвижимости

Квартиры в Испании — это один из видов недвижимости, которую можно приобрести, пользуясь услугами нашего агентства. Для рассмотрения также могут быть предложены виллы, апартаменты, пентхаусы, таунхаусы, способные удовлетворить любые вкусовые предпочтения.

Все предлагаемые нами объекты достойны самого пристального внимания, поскольку имеют прекрасное территориальное местоположение и высокий уровень комфорта. Многообразие представленных нашей компанией вариантов позволяет подобрать жилье, обладающее необходимыми потребительскими качествами.

В связи с особенностями своего исторического развития Испания имеет недвижимость, некоторые виды которой пока непривычны для российского потребителя. По сравнению с Россией дома в Испании имеют более низкую этажность.

В курортных зонах их высота редко превышает четыре этажа. Практически все здания расположены таким образом, что с террас и из окон квартир можно любоваться побережьем и морскими пейзажами.

В крупных городах многоэтажки встречаются в основном на окраинах; новое жилье даже там редко превышает 5-6 этажей.

• студия — представляет собой общее помещение, в котором объединены все функциональные составляющие жилья — гостиная, кухня, спальня. Этот вид недвижимости относится к самым малобюджетным предложениям и практически не встречается среди элитных вариантов;

• апартаменты. Как правило, это многокомнатные просторные квартиры, имеющие несколько ванных комнат. Такое жилье предназначено как для личного проживания, так и для предоставления в аренду. Данные объекты недвижимости являются самым быстро окупаемым вариантом;

• дуплекс. В целом считается престижной разновидностью квартир или апартаментов, для которой характерно расположение помещений на двух уровнях. Раздельные комнаты, несколько санузлов и спален обеспечивают условия высокой комфортабельности.

Этот вариант подходит для постоянного проживания наиболее клиентов, ищущих экстравагантности. Единственным разумным условием для приобретения дуплекса является его большая площадь, как минимум, она должна быть более 100 кв. м.

Иначе лестница, съедающая порядочную площадь, сделает дуплекс неудобной малогабариткой, а плата за мнимый «престиж» окажется выброшенными на ветер деньгами;

• пентхаусы — это апартаменты, находящиеся на последних этажах жилых комплексов. Большие террасы с повышенной, иногда даже круговой обзорностью, комфортабельность класса “люкс” делают такую недвижимость наиболее престижной и дорогостоящей. Пентхаусы стоят значительно дороже, чем квартиры, расположенные ниже, а иногда и дороже индивидуальных домов аналогичной площади.

В Испании террасы имеют гораздо большее функциональное значение, чем в России, где они служат вспомогательными помещениями. В прибрежных районах Испании жители проводят на террасах больше времени, чем в закрытых частях апартаментов.

В местностях с мягким климатом, таких как Коста дель Соль и Коста Бланка, террасами пользуются круглогодично, что объясняет популярность и высокую стоимость данного вида недвижимости.

Стоимость индивидуального жилья в Испании зависит прежде всего от его географического расположения и уже затем от степени его комфортабельности, архитектурной ценности здания, инженерной начинки. Если объект недвижимости находится в курортной зоне, то большое влияние на ценообразование оказывает его близость к морю.

Индивидуальные дома в Испании можно разделить на два вида: смежные — таунхаусы и отдельно стоящие – виллы.

Таунхаусами в Испании называются индивидуальные дома с несколькими этажами, которые имеют одну или две общие с соседями стены. Таунхаусам, как правило, сопутствуют небольшие участки земли, на которых зачастую сооружены личные бассейны.

Такие здания оборудованы крыльцом, террасами, солариумами, подвалами, специально отведенными местами для барбекю. Эти атрибуты характерны и для таунхаусов, и для вилл. Площадь закрытых помещений таунхаусов, без учета террас, составляет от 90 квадратных метров в зонах эконом-уровня вроде Коста Бланки до 250 — в престижных районах Коста дель Соль.

Как правило, таунхаусы объединяются в единые закрытые охраняемые территории, которые имеют инфраструктуру, доступную для пользования всеми владельцами. Это бассейны, как детские, так и для взрослых, детские площадки, теннисные корты, зеленые садовые зоны и единая сервисная служба, обеспечивающая уборку и уход за территорией.

Таунхаусы, по сравнению с виллами, имеют как меньшую стоимость, так и более низкий уровень психологического комфорта, объясняемый небольшими размерами участков. Таунхаусы являются приемлемым вариантом для желающих иметь индивидуальное жилье, обладающее относительно невысокой стоимостью и не требующее индивидуальной заботы о нем.

Поддержание недвижимости в надлежащем порядке обеспечивает наемный персонал, имеющий возможность выполнять свои обязанности в отсутствие хозяев.

Виллы являются прекрасным вариантом для постоянного проживания. Стоимость данных объектов недвижимости варьируется в очень широком диапазоне и зависит от престижа района, площади строения и прилегающей территории, планировочных решений, качества отделочных материалов.

Дополнительными факторами ценообразования могут выступать: сложность и количество озеленения, площадь и конструкция бассейна, имя архитектора. Площадь закрытых помещений вилл начинается от 200 квадратных метров, не считая террас. Минимальная площадь участков, отводимых под виллы, составляет 600, а средняя — 1000 квадратных метров.

Более дорогие зоны подразумевают и более высокие требования к площадям участков, которые должны быть в данном случае не менее 2000 квадратных метров.

Одним из главных факторов, влияющих на цены вилл, является стоимость земли.

 В наиболее престижных зонах – таких как Ла Сагалета и Сьерра Бланка на Коста дель Соль, в Мадриде — в Посуэло де Аларкон, Араваке и Ла Моралехе, в Барселоне — в Педральбес, на Коста Брава — в Сагаро, Льорет де Мар и Бегуре, где проживают исключительно сливки общества, приобрести виллу могут себе позволить исключительно состоятельные покупатели. Для отдыха и сезонного проживания в Испании, которые будут длиться не более 4-6 месяцев в году, мы рекомендуем купить апартаменты или таунхаус, входящий в состав закрытой территории. 

Обратившись в ISPAN INVEST International Realty, вы сможете приобрести недвижимость в Испании любого из указанных выше типов в самых популярных районах страны.

Источник: http://www.ispaninvest.com/useful/view/3/

Портал росреестра справочная информация по объектам недвижимости – Юридический справочник

В данной статье рассматриваются варианты предварительного поиска информации по объектам недвижимости и получение официальных сведений из единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) через сервисы Росреестра.

Способы получения официальных сведений об объекте недвижимости через сервисы Росреестра

Существует два способа получения сведений об объекте недвижимости без посредников или сторонних организаций: 1) Через сервисы Росреестра посредством запроса сведений из ЕГРН в бумажном и электроном виде.

2) Через ФГИС ЕГРН только в электронном виде.

Нижеследующая схем интерактивна, со ссылками на конкретные сервисы Росреестра, для перехода кликаем на конкретный пункт.

Отличие данных способов, представленных на схеме заключается в скорости получения сведений, стоимости услуг и различием доступности тех или иных сведений. Стоимость услуг в зависимости от варианта получения сведений и лица запрашивающего их, установлена приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 года №291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН».

Для получения доступа к ФГИС ЕГРН необходимо выполнить ряд процедур: 1) зарегистрироваться на портале Госуслуг; 2) пройти полную идентификацию, написав заявление в ближайшем МФЦ — многофункциональном центре; 3) зарегистрироваться в «Личном кабинете» на сайте Росреестра; 4) сформировать пакеты оплаты в «Личном кабинете» на сайте Росреестра и оплатить их через портал Госуслуг; 5) сделать заявку на получение ключа доступа к ФГИС ЕГРН в «Личном кабинете» на сайте Росреестра;

6) ключ доступа к ФГИС ЕГРН будет находится в папке «Мои ключи» в «Личном кабинете» на сайте Росреестра.

Доступно только через сервисы Росреестра:

— Кадастровый план территории. Он необходим для проведения кадастровых работ кадастровым инженерам, или составления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории любым лицом. Как его получить представлено в статье «Получение кадастрового плана территории Росреестра».

— Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данная выписка предоставляется бесплатно на указанную дату заявителем. Она может потребоватся при совершении таких сделок,  как: оформлении кредитов под залог объекта недвижимости, субсидий; при продаже, покупке, дарении объекта недвижимости; при оформлении наследства или разделе имущества.

— Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Сведения, содержащиеся в выписке о содержании правоустанавливающего документа, относятся к информации закрытого характера и не являются общедоступными. Получить такой документ может только правообладатель или лицо, действующее по доверенности, в которой закреплены полномочия на получение такой справки.

 Очень часто необходимость получения справки о содержании правоустанавливающего документа обусловлена отсутствием у собственника или наследника Свидетельства о регистрации права и документов-оснований.
В данной выписке не отражается именно содержание Договора, Постановления, Решения, Разрешения, а указываются лишь их реквизиты: наименование, номер и дата вступления в силу.

Иногда справка запрашивается для сверки зарегистрированных сведений в реестре с представленными собственником документами. Выписку ЕГРН о содержании документов предоставляют нотариусу при наследстве, в суды и в другие органы и организации.

Доступно через сервисы Росреестра и ФГИС ЕГРН:

— Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

 Она требуется при совершении таких сделок,  как: оформлении кредитов под залог объекта недвижимости, субсидий; при продаже, покупке, дарении объекта недвижимости; при оформлении наследства или разделе имущества.

Кроме этого позволяет обеспечить чистоту сделки, пресечения мошенничеств и нарушений прав собственников недвижимости. Обмануть покупателя, у которого на руках официальные данные из ЕГРН, не получится. Она так же может быть использована при проведении кадастровых работ.

— Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Доступно только по ЭЦП — электронной цифровой подписи.

 К получению таких сведений прибегают суды: при спорах о разделе имущества нажитого в браке; при спорах о наследстве для поиска имущества наследодателя; в делах о налоговых спорах; в делах о признании утратившим права пользования муниципальной квартирой, и для других категорий дел в рамках процессуального права.

Так же такие выписки запрашивают и комиссии по жилищным вопросам при постановке лица на учет в качестве нуждающегося в жилой площади, или ее увеличения. Органы опеки и органы социального обеспечения запрашивают сведения о правах лица для удостоверения отсутствия у него недвижимости, с последующим предоставлением ему жилой площади из государственного фонда.

— Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

  Она представляет собой документ, из содержания которого заявитель или другой заинтересованный человек может узнать о статусе недвижимости ее владельцев, позволяет отследить историю передачи прав с указанием ФИО или наименования организации (только  с 1998 года), каким способом приобреталась недвижимость, даты и номера госрегистрации. Очень важна при приобретении недвижимости.

Источник: http://allelets48.ru/portal-rosreestra-spravochnaya-informatsiya-po-obektam-nedvizhimosti/

Виды управленческой деятельности в отношении объекта недвижимости

Под деятельностью по управлению недвижимостью понимается выполнение совокупности работ по исполнению допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника разрешенного к обороту недвижимого имущества – земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений. Предпринимательской деятельностью лица признается деятельность по управлению недвижимостью, если данное лицо исполняет правомочия собственника в отношении переданного ему в управление недвижимого имущества. Деятельность осуществляется в интересах собственника недвижимого имущества на возмездной основе. Деятельность по управлению недвижимостью может быть признана таковой при условии соответствия ее следующим признакам: –

деятельность управляющего недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества; –

деятельность управляющего недвижимостью, связашіая со сдачей недвижимого имущества в аренду, включая: ведение реестра арендаторов недвижимого имущества; определение условий и порядка сдачи недвижимого имущества в аренду; заключение договоров аренды и обслуживания; контроль за исполнением условий договоров; контроль за возвратом недвижимого имущества по истечении сроков договоров аренды; –

деятельность управляющего недвижимостью по руководству штатным и/или внештатным персоналом и по контролю над деятельностью фирм, работающих по контракту на объектах недвижимого имущества; –

деятельность управляющего недвижимостью в качестве поверенного собственника при заключении сделок с недвижимым имуществом; –

деятельность управляющего недвижимостью по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующего управления ими или их продажи; –

деятельность управляющего недвижимостью по привлечению средств с целью вложения их в объекгы недвижимости для получения дохода или прибыли; –

деятельность управляющего недвижимостью по предоставлению консультационных услуг собственнику недвижимого имущества – услуг по изучению конъюнктуры рынка, по определению стоимости объектов недвижимости, по определению арендной ставки объектов недвижимости и иных возмездных услуг, сопутствующих исполнению правомочий собственника недвижимого имущества.

Таким образом, управление недвижимостью – широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры субъектов рыночных отношений, действующих на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах (табл. 1).

Таблица 1

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления Виды
Состав и содержание управленческой деятельности
j По фазам жизненного цикла

1

!

|
Управление замыслом (наилучшее использование земли) Управление проектированием объекта Управление строительством

Управление обращением – процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)

Управление потреблением – процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также допол- нительных и сопутствующих услуг 1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией, перепрофилированием Управление сносом, утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования)
Управление жилыми домами Управление гостиницами

Управление офисными и административными объектами Управление зданиями и сооружениями производственного назначения

Управление объектами недвижимости социальнокультурных организаций

Виды Продолжение табл. 1 1 Состав и содержание управленческой деятельности
1

!
Управление объектами недвижимости медицинских и са- наторно-курортных учреждений

Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций

Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов

Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами) :
По уровню

управле

ния
Линейное (оперативное) управление объектами недвижи-1 мости

1

Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости

Высшее (стратегическое) управление или управление иму-, щественным комплексом j
По подходу к решению задач управления
Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т. е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижи-1 мости

I

Социальный менеджмент – социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов

И— * —а … '
По виду деятельности
Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание

Управление движением финансовых ресурсов Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис

Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости Управление персоналом

Управление рисками ]

Источник: https://the-books.biz/knigi-nedvijimost/vidyi-upravlencheskoy-deyatelnosti-otnoshenii-36052.html

Виды недвижимости и их экономическая составляющая

31.03.2011

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи.

Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано.

Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства – это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_1460.html

Что можно купить в ипотеку?

Можно ли купить в ипотеку комнату в коммуналке? А квартиру в строящемся доме или земельный участок? Как оформить в ипотеку долю? Какой дом можно купить в ипотеку? Ответы на эти и на другие часто задаваемые вопросы Вы узнаете в нашем обзоре.

В  статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) определен перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Это:

• жилое помещение (дом, квартира, комната);
• объект незавершенного строительства;
• садовый дом;
• гараж;
• машино-место;
• нежилые здания и помещения;
• право аренды;
• право требования участника долевого строительства;
• предприятие как имущественный комплекс;
• единый недвижимый комплекс (ЕНК);
• земельный участок.

Проще говоря, с использованием кредитных средств банка можно купить практически любой объект недвижимого имущества, который при такой покупке будет находиться в залоге (ипотеке) у банка. То есть на вопросы: можно ли купить в ипотеку дачу, комнату, участок, коммерческую недвижимость, недостроенный дом, апартаменты, гараж, нежилое помещение, вторичное жилье и т.п., ответ – ДА!

А можно ли купить в ипотеку долю? Ответ на этот вопрос также положителен. Да, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество. При этом не требуется согласия других собственников. Аналогично допускается и приобретение доли в праве на объект недвижимости с использованием кредитных средств.

А вот ответить на вопрос:«Может ли быть предметом ипотеки часть объекта недвижимости?» однозначно невозможно, поскольку в соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

То есть для ответа на вопросы, можно ли купить полдома или часть дома в ипотеку, необходимо определить могут ли быть такие полдома или часть дома выделены в натуре (существовать как самостоятельный объект права).

Если часть дома уже выделена и права на нее как на самостоятельный объект зарегистрированы в установленном законом порядке, безусловно, такая часть дома может быть предметом ипотеки.

Отсутствуют какие-либо законодательные ограничения и в приобретении в ипотеку нескольких объектов недвижимости, в связи с чем на вопрос, можно ли купить по ипотеке две квартиры, также следует ответить положительно.

Как видно из указанных выводов, ограничений в части вида объектов недвижимости, которые могут быть приобретены с использованием кредитных средств (в ипотеку) немного. Практически любой объект недвижимости может быть приобретен в ипотеку.

Но здесь есть одно небольшое, но существенно НО!

Решение вопроса о возможности предоставления кредита на приобретение каждого из указанных объектов недвижимости всегда остается на усмотрение кредитной организации и решается исходя из всех обстоятельств каждого конкретного случая.

Вы спрашиваете: «Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?».

Мы отвечаем – ДА, НО если это не запрещено первоначальными обязательствами, из которых возникла «первая» ипотека! Согласно статье 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Упрощая норму закона: ипотечную квартиру купить в ипотеку можно (обеспечение предоставляет иное лицо), при этом такое приобретение возможно как за счет кредитных средств того же банка, так и иного банка.

Все рассмотренные вопросы и положительные ответы на них, зачастую влекут возникновение новых вопросов: Можно ли продать жилье (дом, участок, иной объект недвижимости), купленное в ипотеку?

Согласно статье 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Иными словами, продавать (или иным способом отчуждать) любое имущество, купленное в ипотеку, можно, но, по общему правилу, с согласия залогодержателя (банка). Однако договором ипотеки может быть предусмотрена возможность такого отчуждения и без согласия банка.

Источник: https://vladeilegko.ru/matherial/chto-mozhno-kupit-v-ipoteku/

Виды объектов недвижимости

Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской.

1.1 Понятие и виды объектов недвижимости

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона.

Если сведения о ранее возникших правах в ЕГРН отсутствуют, то соответственно данная информация в графе «Особые отметки» не будет указана.

Как узнать, есть ли собственник у интересующих Вас объектов недвижимости, если, например, Вы занимаетесь межеванием земельного участка и необходимо согласовать границы с правообладателями соседних земельных участков, а рядом оказался заброшенный участок? Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость ? основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования.

Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).

Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

Таким образом, чтобы поставить точку в дискуссии о том, является ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости либо это техническая часть здания, необходимо на законодательном уровне дать определение нежилому помещению, а также в ст.130 ГК РФ при перечислении объектов недвижимого имущества, дополнить жилыми и нежилыми помещениями, что предложено в Проекте ФЗ № 47538-6/3.

Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и раз­меры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окру­жающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительс­ких свойств и функциональной полезности объекта.

Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок.
Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г.

в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д.

Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшему делению на базе различных типологических критериев.

Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшему делению на базе различных типологических критериев.

Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

Однако права на объекты недвижимости возникали и до момента создания регистрационной службы и реестра прав. Именно права, возникшие до 1997 года, признаются ранее возникшими правами при соблюдении определенных условий. Каковы же эти условия?

Согласно Пояснительной записке к данному законопроекту, важным признаком помещения как самостоятельного объекта гражданских прав является то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. При этом ценная бумага остается имуществом, вещью вне зависимости от выбора способа фиксации прав из нее.

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Происходит изъятие земельного участка у частных лиц для государственных нужд вместе со зданиями, расположенными на нем. Действуют и иные формы регулирова­ния владения государством пользования объектами: строительные ограниче­ния, зонирование, охрана окружающей среды и т.д.

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей…

Право собственности на движимые и недвижимые вещи

Перевести земли из категории с/х назначения в другую возможно только при согласовании с регулирующими органами субъекта РФ.

Группировка и описание зданий и сооружений. Потребительские свойства земельных участков. Виды лесов и многолетних насаждений. Участки недр.

Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее).

Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан.

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Категория указывается в актах органов власти (федеральных, региональных), кадастре недвижимости, договорах и т. д. (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия.

Во-вторых, предприятие есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

Классификация Объектов Недвижимости

С экономической точки зрения деньги — особый товар, являющийся всеобщим эквивалентом. Правом деньги признаются вещами, т.е. предметом материального мира, предназначенным удовлетворять определенные потребности и могущим быть в обладании человека.

Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей.

Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

Источник: http://kristall-lift.ru/pravovye-stati/863-vidy-obektov-nedvizhimosti.html

Каких изменений в регулировании правового статуса недвижимого имущества можно ожидать с 2019 года?

С 1 января 2019 года грядут взаимосвязанные изменения в порядке начисления налога на имущество организаций, а также в части правового регулирования недвижимости.

Так, движимое имущество исключается из объекта налогообложения, а региональные льготы прекращают действие (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 302-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации”).

Кроме того, Минэкономразвития России стал инициатором изменений1 в гражданское законодательство в части регулирования правового статуса недвижимого имущества. В настоящее время проект федерального закона находится на стадии подготовки к рассмотрению в Правительстве РФ.

Авторы инициативы предлагают использовать новый подход при отнесении объектов к недвижимости, уточнить правовой режим единых недвижимых комплексов и предприятий, а также определить правила создания новых объектов недвижимости.

С одной стороны, законопроект устанавливает новые понятия и правила, но с другой, вводит положения, вызывающие дополнительные вопросы. Давайте разберемся, что же новый проект предлагает считать недвижимым имуществом, а также рассмотрим другие предложенные им нововведения.

Изменения в части определения видов недвижимого имущества

Законодатель предлагает дополнить ст. 130 Гражданского кодекса, содержащую определение недвижимых и движимых вещей.

Предложенная редакция данной статьи раскрывает понятие “сооружения”, которое будет являться недвижимостью, если прочно связано с землей (то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно), имеет самостоятельное хозяйственное значение и может выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей.

Следует учитывать, что именно Правительство РФ определит перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости. Кроме того, изменения предполагают, что принадлежность объекта незавершенного строительства к недвижимости будет устанавливаться при наличии признаков, также утвержденных Правительством РФ.

Установив понятие сооружения, законодатель, однако, не указал конкретный перечень признаков для отнесения его к недвижимости. В будущем это может привести к огромному количеству споров по поводу определения принадлежности построек к движимым или недвижимым вещам.

Законопроект также изменяет понятие “предприятие”. В сегодняшней реакции ст. 132 ГК РФ называет предприятие имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности.

В новой редакции оно определено как совокупность вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которой входят движимое и недвижимое имущество, а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

В данном случае понятие “имущественный комплекс” заменено на понятие “совокупность вещей” с их перечислением, что, по мнению законодателя, точнее характеризует правовую природу предприятия. Однако, на наш взгляд, такое определение может лишь запутать собственников объектов недвижимости при определении вещи как движимой или недвижимой.

Помимо этого, претерпело изменения и понятие “единый недвижимый комплекс” (ст. 133.1 ГК РФ). В предлагаемой редакции им является совокупность земельного участка и всех зданий, а также расположенных на нем объектов незавершенного строительства и сооружений, обладающих признаками недвижимости, которые находятся в собственности одного лица.

Законодатель акцентирует внимание на необходимом наличии у недвижимого комплекса собственника в одном лице.

Исходя из буквального толкования, недвижимый комплекс, находящийся в общей собственности нескольких собственников, не будет являться единым недвижимым комплексом, хотя фактически он и обладает его признаками.

Кроме того, не совсем понятно, что будет происходить с единым недвижимым комплексом после выдела из него отдельной недвижимой вещи в собственность другого лица – будет ли он оставаться таковым или прекратит свое существование в этом статусе.

Согласно рассматриваемым поправкам, в единый недвижимый комплекс не включаются находящиеся на земельном участке линейные объекты, принадлежащие иному лицу, для размещения и обслуживания которых может быть установлен сервитут.

Собственник вправе создавать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему линейных объектов без включения в его состав земельных участков, используемых для эксплуатации этих линейных объектов и не принадлежащих ему на праве собственности.

Проект закона предлагает также ввести в ГК РФ новую статью, регламентирующую улучшение недвижимости (ст. 134.1 ГК РФ).

Такие улучшения определены как составные части недвижимой вещи, которые обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с ее назначением.

Причем неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое, тогда как недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений.

Предлагаемое определение неотделимых улучшений отличается от действующего определения в рамках арендных отношений. Напомним, что неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Более того, сложившаяся судебная практика под улучшениями понимает работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, что также не соответствует предлагаемому определению.

На наш взгляд, определение неотделимых улучшений необходимо установить с учетом уже действующих положений ГК РФ и сложившейся судебной практики.

Вместе с тем ГК РФ не содержит понятия “здание”. Его определение приведено лишь в п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Закон № 384-ФЗ). В связи с этим законопроект вводит новую норму – ст. 287.

1 ГК РФ, определяющую здание как строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест.

При этом зданию противопоставляется “строение”, в котором не могут образовываться помещения или машино-места.

Требует внимания и нововведение, устанавливающее условие, согласно которому здание, как и отвечающие признакам недвижимой вещи сооружение или объект незавершенного строительства, до регистрации прав на них считаются неотделимым улучшением земельного участка.

Условия и способы образования объектов недвижимости

Проект закона устанавливает следующие способы образования объектов недвижимости:

• для зданий – строительство или реконструкция;
• для сооружений – строительство, а также реконструкция или объединение иных сооружений без проведения строительных работ;
• для помещений – строительство здания, перепланировка смежных помещений вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение, объединение смежных помещений;
• для машино-мест – перепланировка смежных помещений или объединение смежных помещений;
• для единого недвижимого комплекса – государственная регистрация права на совокупность недвижимых вещей (ст. 133.1 ГК РФ) или заявление собственника.

Важным условием является также положение о том, что суд наделен правом принимать решение об образовании объектов недвижимости. Это возможно при обращении взыскания на долю в праве на недвижимое имущество, при выделе доли в праве на здание или помещение, а также в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого земельного участка.

Отдельно следует отметить, что согласно рассматриваемой инициативе при образовании объекта недвижимости из объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц, посредством строительных работ, для осуществления которых требуется разрешение на строительство либо решение о согласовании проведения таких работ, собственники заключают соглашение об образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи такого разрешения (согласования).

По сути, данное правило отменяет возможность заключения предварительных договоров при покупке строящегося жилья вне рамок Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

По задумке законодателя это в какой-то мере должно защитить покупателей строящегося жилья. Однако каким образом данная норма будет применяться на практике, сейчас сложно сказать.

Новый подход к начислению налога на имущество

С 1 января 2019 года движимое имущество исключается из объекта налогообложения, региональные льготы прекращают действие. С учетом новых правил с нового года все организации не будут платить налог на имущество с движимых объектов. Для расчета налога на имущество станет учитываться только недвижимость.

Проблема при разграничении имущества на движимое и недвижимое для целей налогообложения состоит в том, что налоговое законодательство не содержит определения “движимого и недвижимого имущества”. При необходимости следует использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства (ст. 11 Налогового кодекса).

Вопрос о критериях разграничения видов имущества стоял давно, и недавно были даны соответствующие разъяснения (письмо ФНС России от 1 октября 2018 г. № БС-4-21/19038@).

По мнению налоговиков, помимо определения, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности:

При определении понятий “здание”, “сооружение”, “помещение” ФНС России предложило учитывать нормы Закона № 384-ФЗ, а при определении “объекта незавершенного строительства” – п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”.

Кроме того, основываясь на выводах судебной практики, налоговый орган сделал вывод о том, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2016 г. по делу № 310-ЭС15-16638, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-ЭС15-5520).

Предусмотренные ГК РФ основания для определения вида объектов имущества сотрудники налоговых органов должны в каждом конкретном случае устанавливать в соответствии с вышеперечисленными правовыми нормами о критериях для признания вещи движимым или недвижимым имуществом.

Чтобы выявить основания для отнесения объекта имущества к недвижимости ведомство предлагает, прежде всего, исследовать наличие записи об объекте в ЕГРН, а при ее отсутствии – наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Разъяснения ФНС России даны в октябре 2018 года, однако их актуальность сохранится лишь до внесения вышеуказанных изменений в ГК РФ, поскольку подготовленные поправки призваны изменить подход при определении категории имущества, в том числе в связи с введением новых правовых определений и новых правил образования объектов недвижимости.

***

Рассмотренные в настоящей колонке изменения в гражданском законодательстве могут привести к новой волне споров, в том числе связанных с порядком исчисления налогов собственниками недвижимости вплоть до возникновения негативных последствий для налогоплательщиков.

Одно можно сказать с уверенностью – с момента вступления указанных изменений в силу подход налоговой службы к начислению налога на имущество в любом случае изменится.

Тем самым с принятием поправок в ГК РФ потребуются соответствующие разъяснения налогового ведомства и судебных органов по вопросу применения новых положений закона и урегулированию спорных ситуаций.

______________________________

1 С проектом федерального закона “О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости” можно ознакомиться на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID проекта 02/04/02-17/00062515).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1224136/